В современной логистической инфраструктуре складские помещения представляют собой один из наиболее стабильных и ликвидных видов коммерческой недвижимости. Однако при использовании складских комплексов в качестве залогового обеспечения ключевое значение имеет правильная оценка их ликвидности.
Факторы, влияющие на ликвидность складских помещений
Локация является определяющим фактором — склады вблизи ключевых транспортных узлов, в промышленных зонах крупных городов или в логистических кластерах обладают максимальной ликвидностью. Технические характеристики помещения значительно влияют на его привлекательность: высота потолков от 10 метров, наличие пандусов, рамп, система вентиляции и температурного контроля повышают ликвидность.
Более того, класс объекта (A, B или C) определяет его позиционирование на рынке — склады класса А демонстрируют стабильно высокий спрос даже в периоды экономической нестабильности.
Методика оценки ликвидности
Профессиональная оценка включает анализ текущей рыночной стоимости объекта и расчет ликвидационной стоимости с учетом дисконта на срочную продажу. Для современных складских комплексов дисконт обычно составляет 15-25%, тогда как для устаревших помещений может достигать 40-50%. Особое внимание уделяется расчету периода, необходимого для реализации объекта на рынке. Для качественных складских помещений в хорошей локации этот период обычно не превышает 6-9 месяцев.
Ключевые параметры оценки
Площадь и функциональность помещений играют важную роль — универсальные склады площадью 1000-5000 м² наиболее востребованы на рынке. Наличие дополнительной инфраструктуры: офисных помещений, охраняемой территории, зон погрузки-разгрузки — увеличивает ликвидность на 15-20%. Состояние инженерных систем и возможность их модернизации также учитывается при оценке. Отдельным параметром является экологичность объекта и соответствие всем стандартам.
Риски, снижающие ликвидность
Моральный износ объекта — устаревшие технологии складирования и оборудования могут снизить ликвидность на 30-40%. Изменение транспортной инфраструктуры региона — перенос магистралей, строительство объездных путей. Экологические риски и ограничения — наличие санитарных зон, ограничений по шуму или выбросам. Юридические обременения — арендные договоры с длительными сроками, обременения права третьих лиц.
Практические рекомендации по повышению ликвидности
Регулярная модернизация и техническое обслуживание объекта позволяют поддерживать его конкурентоспособность. Диверсификация потенциальных пользователей — адаптация помещений под разные типы арендаторов. Развитие инфраструктуры территории — организация подъездных путей, мест для парковки, систем безопасности. Также, разумеется, получение необходимых разрешений и сертификатов соответствия.
Взаимодействие с банками при залоговой оценке
Финансовые организации обычно применяют консервативный подход к оценке складской недвижимости. Требуется предоставление полного пакета документов: технического паспорта, разрешительной документации, отчетов о доходах от аренды. Банки могут требовать дополнительное обеспечения при финансировании старых складских комплексов. Особое внимание уделяется наличию долгосрочных арендных договоров с надежными арендаторами.
Заключение
Складские помещения остаются привлекательным активом для залогового финансирования благодаря своей стабильной ликвидности. Однако успешное использование складских комплексов в качестве обеспечения требует профессиональной оценки и постоянного мониторинга рыночной конъюнктуры. Грамотное управление объектом, своевременная модернизация и адаптация к потребностям рынка позволяют максимизировать ликвидность и стоимость складской недвижимости.
А если у вас еще остались вопросы, обращайтесь к финансовой компании "Третий Рим". Узнайте больше обо всех наших услугах и начните процесс кредитования уже сегодня.
Подписывайтесь на наш Телеграм канал, чтобы быть в курсе актуальных новостей!
