Можно ли продать квартиру в ипотеке?

Недвижимое имущество, приобретаемое за заемные средства, находится в залоге у кредитора. Это ограничение запрещает продавать или дарить объект, а в ряде случаев даже сдавать его в аренду. Но это не значит, что реализация невозможна вовсе. Но необходимо соблюдение процедуры согласования.

Как права собственника ограничиваются ипотекой

Квартира или дом, купленные в ипотеку, становятся собственностью покупателя сразу после регистрации сделки. Факт того, что покупатель остается должен кредитной организации, накладывает ограничения. Приобретаемый объект становится предметом залога с целью обеспечения обязательства перед банком. 

Собственник получает полные права на пользование и владение объектом. Но его право распоряжения ограничивается ввиду наличия обязательств перед кредитором. Все ограничения будут сняты после выплаты кредита.

Продажа квартиры, купленной в ипотеку, возможна. Но ввиду наличия ограничения, требуется согласие кредитора, то есть залогодержателя. Без этого сделку по отчуждению оформить не получится.

Как проверить наличие ограничения

Узнать о наличии ограничения на объекте недвижимости можно, получив выписку из ЕГРН. Это можно сделать следующими способами:

• В любом отделении МФЦ. 

• Онлайн, через сайт Росреестра.

Выписка выдается после оплаты пошлины. Ее размер - 350 рублей. 

Нужно будет проверить пункт «Ограничения». При их наличии будет указано «Ипотека в силу договора» или «Ипотека в силу закона». 

Варианты продажи квартиры в ипотеке

Реализовать квартиру в ипотеке на вторичное жилье можно несколькими способами:

1. Долг гасится в процессе сделки. Кредитор получает денежные средства, после реализации получает остаток долга, а остальное передается продавцу. В итоге покупатель получает квартиру без ограничений.

2. Долг выплачивается продавцом самостоятельно из собственных средств или за счет полученного от покупателя задатка. Покупатель также получить недвижимость без ограничений, но имеется риск того, что продавец направит средства на иные цели. 

3. Переоформление ипотеки. В таком случае покупатель становится должником перед банком, но становится собственником недвижимого имущества.

Согласие банка не нужно лишь во втором случае, так как долг будет погашен. Но это самый рискованный для приобретателя способ.

Процедура покупки квартиры с ипотекой

Процесс реализации сделки состоит из нескольких этапов. Если долг будет выплачиваться в процессе заключения договора, то сторонам нужно выполнить следующие действия:

1. Составить проект договора купли-продажи недвижимого имущества.

2. Собрать пакет документов, необходимых для заключения договора.

3. Обратиться в банк и получить его согласие на сделку.

4. Заключить с банком трехстороннее соглашение.

5. Внести в кассу банка денежные средства по договору.

6. Зарегистрировать сделку в Росреестре.

7. Получить документы, подтверждающие регистрацию перехода права собственности.

8. Обратиться в банк и получить денежные средства за вычетом той части, что полагается кредитору.

Если стороны сами реализуют процедуру, то процесс будет несколько иным:

1. Составить договор задатка. На этом этапе покупатель передает оговоренную сумму продавцу. Еще один вариант - заключить предварительный договор купли продажи, указав в нем пункт о задатке.

2. Обратиться в банк с целью погашения долга. Это должен сделать продавец, так как он является должником перед кредитором.

3. Получить в банке документ, подтверждающий уплату долга.

4. Обратиться в Росреестр или МФЦ с заявлением о снятии обременения. 

5. Получить документ, подтверждающий отсутствие ограничения.

6. Заключить договор купли-продажи.

7. Зарегистрировать сделку между покупателем и продавцом.

Если нужно переоформить ипотеку, то процесс тоже несколько меняется:

1. Обратиться в банк и уточнить, согласен ли он на переоформление ипотеки. Чаще всего нужно предоставить тот же пакет документов, что и при первичном оформлении кредитного договора.

2. Оформить с банком трехстороннее соглашение о переоформлении ипотеки.

3. Произвести взаимным расчет. Чаще всего продавец получает часть стоимость квартиры за вычетом оставшейся суммы долга.

4. Обратиться в Росреестр или МФЦ для переоформления права собственности и ипотеки на нового собственника.

Последующее снятие ограничения реализуется после того, как долг будет полностью выплачен. 

Как получить согласие банка?

Чтобы получить согласие банка, нужно обратиться в то отделение, где изначально оформлялась ипотека. Сотрудник кредитной организации перечислит документы, которые потребуются. Например, если обременение переоформляется на нового собственника, ему нужно будет взять паспорт, документ, подтверждающий доходы, семейное положение. Точный перечень зависит от того, по какой программе и в каком банке оформлялся договор.

Не все банки соглашаются на переоформление залога. В ряде случаев их не устраивает личность потенциального нового заемщика, в других они вовсе не идут на такое действие. Но без получения согласия не получиться переоформить договор до снятия обременения.

Что еще нельзя делать 

Обременение запрещает не только куплю-продажу. Также запрещено без согласия кредитора:

• Сдавать объект в аренду, если в тексте договора прямо стоит такой запрет.

• Производить перепланировку. Но делать ремонт не запрещается.

• Дарить, в том числе близким родственникам.

Квартиру можно будет завещать любым лицам. Но стоит помнить, что в наследственную массу входит и долг перед кредитором. 

Продать квартиру, купленную в ипотеку, можно. Но для этого нужно получить согласие банка. Без него можно лишь сначала погасить долг перед кредитором и лишь затем приступать к купле-продаже недвижимости. Недвижимость не получиться реализовать и на иных основаниях, в том числе по договору дарения.