Как построить дом в ипотеку

Строительство дома с помощью ипотеки — решение, которое помогает многим превратить планы в реальность без необходимости сразу инвестировать весь необходимый капитал. Это позволяет начать строительство вашего будущего жилища сразу, распределяя финансовые затраты на более длительный период. Для того чтобы проект прошел гладко и без неожиданных препятствий, важно понимать условия предоставления ипотеки, требования к застройщику и порядок взаимодействия с банком. 

Что такое ипотека на строительство дома и как она отличается от обычной ипотеки на покупку готового жилья? 

Ипотека на строительство дома — это специализированный кредитный продукт, предназначенный для финансирования процесса строительства жилья. В отличие от стандартной ипотеки, которая направлена на покупку уже готового жилья, кредит на строительство позволяет заемщику использовать средства для возведения дома с нуля.

Основное отличие здесь заключается в объекте финансирования и схеме выдачи средств. В случае покупки готового жилья банк выдает всю сумму ипотеки сразу, и вы, в свою очередь, передаете эти деньги продавцу. При строительстве дома ипотечные средства выдаются поэтапно, в соответствии с прогрессом строительства.

К примеру, первый транш вы получите для закладки фундамента. Далее, после того как эксперты банка проверят качество выполненных работ и подтвердят, что этап завершен должным образом, банк выдаст следующую часть средств для возведения стен и крыши. Этот процесс повторяется до полного завершения строительства.

Такой подход минимизирует риски банка, поскольку позволяет контролировать использование средств и ход строительства. Однако для заемщика это значит, что он должен тщательно планировать каждый этап работ, чтобы строительство не задерживалось из-за ожидания следующего транша кредита.

Еще одна особенность ипотеки на строительство — это необходимость обеспечения дополнительных гарантий и одобрения проекта строительства банком. Заемщику часто требуется представить банку подробный проект дома, смету расходов и документы от подрядчика, которые подтверждают его квалификацию и надежность.

Основные требования банков к застройщикам и заемщикам при строительстве дома в ипотеку

Банки выдвигают конкретные требования как к заемщикам, так и к объектам строительства, чтобы минимизировать свои риски и обеспечить правильное использование выданных кредитных средств.

Требования к заемщикам:

1. Гражданство и возраст: заемщик должен быть гражданином РФ и достигнуть определенного возраста — обычно от 21 года, при этом максимальный возраст на момент окончания кредита обычно составляет 70—75 лет.

2. Регистрация: необходима постоянная или временная регистрация в регионе, где планируется строительство.

3. Доход и трудовой стаж: банк рассматривает стабильный доход и наличие общего стажа работы не менее года, при этом на последнем месте работы заемщик должен проработать минимум три, а чаще шесть месяцев.

4. Кредитная история и текущие долги: наличие хорошей кредитной истории и отсутствие текущих долгов перед банками и государственными структурами, такими как налоговая служба или служба судебных приставов.

Требования к недвижимости:

1. Земельный участок должен быть оформлен в собственность или в долгосрочную аренду. Банк может требовать определенный тип разрешенного использования участка, подходящий под строительство жилого дома.

2. Проект дома: необходимо предоставление проекта дома, который должен соответствовать определенным строительным нормам и стандартам. Банк может не принимать в залог дома определенных типов, например, каркасные.

3. Аккредитация подрядчика: если строительством будет заниматься подрядчик, он должен быть аккредитован у банка.

Необходимые документы для получения ипотеки на строительство дома:

1. Заявление на ипотеку.

2. Паспорт и другие документы, подтверждающие личность.

3. Справка о доходах (2-НДФЛ или иная форма, подтверждающая доход).

4. Выписка из ЕГРН на земельный участок.

5. Проектная документация на строительство.

6. Разрешение на строительство.

7. Документы от подрядчика (если строительство будет производиться подрядной организацией).

Эти требования могут варьироваться в зависимости от банка и от конкретной программы ипотеки, включая возможные льготные программы, например, семейную ипотеку для семей с детьми. Важно тщательно ознакомиться с условиями выбранного банка и проконсультироваться с ипотечным менеджером перед началом процесса.

Строительство в кредит по этапам

Строительство дома по ипотеке происходит в несколько ключевых этапов, каждый из которых финансируется банком отдельно. Это помогает эффективно контролировать процесс строительства и позволяет заемщику платить проценты только по фактически используемой части кредита. Вот как организуется этот процесс:

Этапы строительства и финансирование банком:

1. Подготовительные работы и возведение фундамента: первый транш, который обычно не превышает 35% от общей суммы кредита, выделяется после покупки земли. На этом этапе выполняются земляные работы и заливается фундамент. Это основа, на которой будет строиться весь дом.

2. Строительство стен и крыши, прокладка основных коммуникаций: следующий транш, до 55% от кредита, направляется на возведение стен, установку крыши и основные инженерные системы. Этот этап формирует внешний вид и внутреннюю инфраструктуру дома.

3. Внутренняя отделка и завершающие работы: последний транш кредита используется для внутренней отделки и финальных работ. На этом этапе дом приобретает жилой вид, производится установка необходимого оборудования и мебели.

Банк выплачивает каждый транш после тщательной проверки выполненных работ. Заемщик предоставляет фотодокументацию и отчеты, на основе которых банк оценивает текущий этап строительства и принимает решение о выдаче следующей части средств. Это позволяет заемщику оптимизировать финансовые расходы, так как проценты начисляются только на ту сумму, которая уже была использована.

По завершении всех работ заемщик должен предоставить в банк уведомление о завершении строительства или документы, подтверждающие регистрацию дома в Росреестре. Это необходимо для подтверждения целевого использования кредитных средств и перехода права собственности на заемщика. Только после этого банк проводит окончательный расчет по ипотеке и закрывает кредитный счет.

Главные “нет” кредита на стройку

Строительство дома в ипотеку может сопровождаться рядом подводных камней, которые важно знать и уметь избегать для успешного завершения проекта.

Ключевые риски и способы их минимизации:

1. Соблюдение сроков строительства: работы должны быть завершены в установленные сроки, что может быть сложно, особенно с учетом климатических ограничений. Например, строительство дома из пеноблоков в холодное время года требует дополнительных мер, таких как утепление или использование специальных технологий, что увеличивает стоимость и время строительства. Чтобы избежать задержек, необходимо четко планировать проект и учитывать возможные погодные условия, выбирая подходящее время года для начала работ.

2. Качество строительства и выбор подрядчиков: от квалификации и надежности подрядчика зависит качество строительства. Частые случаи с нарушением сроков, споры о качестве и возврат неотработанных авансов указывают на низкую культуру строительства в секторе ИЖС. Рекомендуется тщательно выбирать строительные компании с хорошей репутацией и проверенным опытом работы, заключать договоры с четкими условиями и сроками.

3. Соответствие земельного участка нормам: невозможность строительства на землях, не предназначенных для жилого строительства (например, земли промышленного назначения), может стать препятствием в получении кредита. Важно заранее убедиться, что земельный участок имеет подходящее целевое назначение, или предпринять шаги по его изменению.

4. Финансовые риски из-за инфляции: рост стоимости строительных материалов может значительно увеличить общую сумму строительства, что повлияет на кредитную нагрузку. Заложите в бюджет проекта примерно 10-15% как резерв на случай неожиданного удорожания материалов и работ. Также рекомендуется следить за рынком и при возможности закупать материалы заблаговременно.

5. Страхование и юридическая защита: для защиты от потерь и юридических споров важно оформить страхование строительства и иметь грамотную юридическую поддержку на все этапы проекта. Это поможет обезопасить инвестиции и обеспечить соблюдение договорных обязательств со стороны всех участников процесса.

Что нужно пообещать банку?

Для получения ипотеки на строительство дома застройщик должен предоставить банку ряд гарантий, которые подтверждают его способность и намерение завершить строительство согласно установленным требованиям и в сроки. Вот основные гарантии, которые требуются:

Гарантии, предоставляемые застройщиком:

1. Правоустанавливающие документы на землю: застройщик должен предоставить документы, подтверждающие право собственности или аренды на земельный участок, на котором планируется строительство. Это может быть выписка из ЕГРН.

2. Согласование проекта строительства: необходимо предоставление документа, который подтверждает согласование строительного проекта с местной администрацией. Этот документ удостоверяет, что планируемое строительство соответствует местным законодательным и градостроительным нормам.

3. Договор подряда с аккредитованным подрядчиком: банки требуют, чтобы строительство осуществлялось компанией, которая имеет соответствующую аккредитацию у данного банка. Договор подряда должен содержать четкие сроки, этапы работ и обязательства по качеству.

4. Гарантии по качеству работ и соблюдению сроков: застройщик должен предоставить гарантии качества строительных и отделочных работ. Это может включать в себя банковские гарантии, страхование строительного риска и другие формы обеспечения исполнения обязательств.

5. План финансирования строительства: необходимо представить четкий и подробный финансовый план на все этапы строительства. Этот план должен демонстрировать, как будут расходоваться полученные от банка средства.

Перед началом строительства застройщик должен убедиться, что все разрешительные документы на строительство получены, а земельный участок соответствует законодательным требованиям для использования под строительство жилого дома. Кроме того, необходимо учесть ограничения, связанные с местоположением участка (например, расстояние до крупных городов или особые условия эксплуатации).

Господдержка в строительстве на кредит

В России разработаны различные программы поддержки и льготные условия для строительства дома в ипотеку, чтобы облегчить финансовую нагрузку на заемщиков. Эти программы часто ориентированы на стимулирование развития определенных регионов или поддержку конкретных категорий граждан.

Сельская ипотека, например, направлена на развитие малых населенных пунктов. Она предлагает фиксированную процентную ставку в размере 3% годовых, что делает ее одной из самых привлекательных опций на рынке. Эта программа рассчитана на долгосрочное существование, что позволяет заемщикам тщательно планировать свои действия без давления сроков.

Для семей с детьми предусмотрена семейная ипотека, которая также предлагает льготные условия. Она включает низкую процентную ставку и доступна для семей, имеющих одного или несколько детей, в том числе и с детьми-инвалидами. Семейная ипотека поддерживает тех, кто стремится улучшить свои жилищные условия, предоставляя возможность строительства или покупки жилья с привлекательными условиями финансирования.

Специально для работников IT-сферы разработана IT-ипотека. Эта программа доступна для широкого круга специалистов, работающих в аккредитованных IT-компаниях, и предлагает значительные льготы по процентным ставкам и условиям кредитования.

Дальневосточная и арктическая ипотека предназначены для стимулирования заселения и развития Дальнего Востока и Арктической зоны России. Эти программы предлагают низкие процентные ставки и доступны для определенных категорий граждан, включая молодые семьи и одиноких родителей, что делает их ценным инструментом региональной политики.

Подписывайтесь на наш Телеграм канал, чтобы быть в курсе актуальных новостей!