Top.Mail.Ru
Заказать звонок

Частным лицам

Кредитные карты

Дебетовые карты

Детская карта

Вклады

Накопительный счет

Подписка Pro

Рассрочка

Долями

Сервисы

Интернет-банк

Мобильное приложение

Платежи

Обмен валют

Курсы валют

Личный кабинет

Стать партнером

Программа льготного кредитования

Программа лояльности

Государственная поддержка

Кредит онлайн

Открытие счета онлайн

Другие продукты

Самозанятым

Пенсионерам

Студентам

Лизинг

Факторинг

Инвестиции

Брокерский счет

ИИС

Каталог бумаг

Пульс

Аналитика

Академия

Терминал

Карты

Кредитная карта

Дебетовая карта

Карта рассрочки

Зарплатная карта

Корпоративным клиентам

РКО

Депозиты

ВЭД

Таможенная карта

Страхование

Закупки

Зарплатная карта

Страхование

ОСАГО

Каско

Путешествия

Ипотека

Квартира

Здоровье

Помощь на дорогах

Вклады

Вклады

Депозиты

Накопительные счета

О банках

Раскрытие информации

Публичный долг

Рейтинг

Генеральная лицензия

Информация о процентных ставках по договорам банковского вклада с физическими лицами

Информация профессионального участника рынка ценных бумаг

Крупному, среднему и малому бизнесу и ИП

Расчетный счет

Расчетный счет ИП

Расчетный счет ООО

Тарифы

Бизнес-карта

Валютный счет

Регистрация бизнеса

Регистрация ИП

Регистрация ООО

Прием платежей

Торговый эквайринг

Интернет-эквайринг

Прием платежей по QR

Маркетплейсы

Госзакупки

Электронная подпись

Номинальный счет

ВЭД

Отраслевые решения

Зарплатный проект

Безопасная сделка

Депозиты и овернайты

Накопительный счет

Открыть счет для бизнеса

Как оценить коммерческую недвижимость для получения залогового кредита?

Как оценить коммерческую недвижимость для получения залогового кредита?

Залоговое кредитование — это процесс, при котором заемщик предоставляет кредитору право на коммерческую недвижимость в случае невыплаты долга. В этом процессе ключевую роль играет оценка недвижимости, которая помогает определить её реальную стоимость. Это необходимо, чтобы кредитор мог выдать сумму кредита, соответствующую риску, а заемщик получил справедливую сумму займа.

Для чего нужна оценка

Оценка недвижимости важна при получении залогового кредита, так как она обеспечивает точное понимание стоимости объекта. Это помогает кредитору чувствовать себя в безопасности, зная, что в случае невозврата долга, продажа недвижимости покроет убытки. С другой стороны, оценка защищает заемщика от возможной переплаты по кредиту из-за завышенной стоимости залога.

Для кредиторов оценка является инструментом управления рисками. Она помогает определить, насколько сумма выдаваемого кредита соответствует реальной стоимости залоговой недвижимости. Для заемщиков правильная оценка позволяет получить максимально возможную сумму кредита и избежать условий, при которых заем становится невыгодным.

Как оценить коммерческую недвижимость

Каждый метод оценки недвижимости уникален и применяется в зависимости от конкретной ситуации и целей оценки. Вот подробное объяснение каждого из методов.

Сравнительный метод

Суть сравнительного метода заключается в том, что стоимость объекта определяется на основе цен на аналогичные объекты. Оценщик сначала выбирает подходящие объекты, которые были проданы недавно и похожи на тот, что оценивается. Затем он корректирует их стоимость, учитывая различия в характеристиках, такие как площадь, местоположение, состояние и другие важные факторы. 

Например, если оценивается трехкомнатная квартира без балкона в центре города, оценщик будет искать сделки с аналогичными квартирами в этом же районе. После сбора данных и проведения корректировок, оценщик определяет среднюю стоимость, которая и будет отражать рыночную стоимость объекта.

Доходный метод

Доходный метод оценки подходит для объектов, приносящих доход, например, арендных зданий или коммерческой недвижимости. Здесь оценщик рассматривает потенциальный доход от объекта и приводит его к текущей стоимости. Это учитывает возможные риски, связанные с объектом, такие как износ, местоположение или экономические условия региона. 

Доход, который объект может принести в будущем, снижается на ставку дисконтирования, которая отражает риски и альтернативную стоимость капитала. Например, если здание используется для сдачи в аренду, оценщик анализирует текущие и ожидаемые арендные ставки, затраты на содержание здания и возможные вакансии.

Затратный метод

Затратный метод основывается на предположении, что стоимость объекта не может превышать стоимость его восстановления или замены, учитывая износ. Этот метод часто используется для оценки новостроек или уникальных объектов, для которых сложно найти аналоги. Оценщик считает стоимость земельного участка и добавляет к ней стоимость восстановления здания, уже скорректированную с учетом износа и других факторов. 

Например, при оценке стоимости здания оценщик может начать с определения рыночной стоимости земли, затем оценить стоимость возведения подобного здания на сегодняшний день и вычесть из нее амортизацию.

Отчет об оценке недвижимости — это документ, который играет важную роль в процессе получения залогового кредита. Вот подробное описание того, как выглядит такой отчет и какие данные он содержит.

Структура отчета об оценке

Отчет об оценке является довольно объемным документом, который содержит все необходимые данные для подтверждения стоимости объекта. В среднем, отчет может включать около 40 страниц, но объем варьируется в зависимости от сложности оценочной ситуации и требований банка.

Основные разделы отчета:

  1. Реквизиты заказчика и оценщика, дата составления отчета.

    • Эти данные необходимы для идентификации сторон и документа. Дата важна, так как отчет имеет ограниченный срок действия, обычно шесть месяцев.

  2. Характеристики района, где расположен объект.

    • Включает информацию о транспортной доступности и инфраструктуре района. Это может существенно повлиять на стоимость недвижимости.

  3. Информация о здании.

    • Учитываются год постройки, используемые строительные материалы, этажность и прочие технические параметры, которые могут влиять на стоимость.

  4. Сведения об объекте недвижимости.

    • Здесь описываются общая и жилая площади, высота потолков, наличие или отсутствие перепланировок, общее состояние объекта и другие важные характеристики.

Возможно внесение иных данных и описаний, если они влияют на стоимость объекта.

Примеры данных, которые включают в отчет

Сюда входит не только текстовое описание, но и фотографии объекта, которые демонстрируют его текущее состояние. Кроме того, оценщик может включить:

  • Схемы расположения объекта относительно инфраструктуры района

  • Таблицы сравнения с аналогичными объектами на рынке

  • Графики и диаграммы, которые иллюстрируют динамику изменения стоимости аналогичной недвижимости

  • Расчеты предполагаемой доходности объекта, если это актуально для оценки.

Документ заверяется электронной подписью оценщика, что подтверждает его законность и официальность. Важно, что в современной практике документы чаще всего предоставляются в электронной форме, что ускоряет процесс передачи информации и уменьшает риск потери важных документов.

Сколько стоит оценка

Стоимость услуги оценки зависит от множества факторов. Это могут быть характеристики самого объекта, сложность проведения оценки, а также регион, где находится недвижимость. Кроме того, значительное влияние оказывает квалификация и репутация оценщика или оценочной компании.

Факторы, влияющие на стоимость услуг оценщика:

  • Размер и тип объекта недвижимости: оценка большого коммерческого объекта или земельного участка будет стоить дороже, чем оценка квартиры

  • Местоположение объекта: недвижимость в крупных городах и деловых центрах может требовать более детального анализа и, соответственно, привести к более высоким затратам на оценку

  • Сложность задачи: например, оценка старинного здания с уникальной архитектурой или объекта с юридическими проблемами потребует больше времени и ресурсов

  • Цели оценки: оценка для судебных нужд или для крупной сделки может стоить дороже из-за необходимости более глубокого и подробного подхода.

В России стоимость оценки коммерческой недвижимости начинается от 15,000 рублей и может достигать нескольких сотен тысяч рублей в зависимости от вышеперечисленных факторов.

Что влияет на стоимость недвижимости

Стоимость коммерческой недвижимости определяется множеством факторов, включая:

  • Местоположение: центр города или близость к ключевым транспортным артериям значительно увеличивают стоимость

  • Доступность инфраструктуры: наличие развитой инфраструктуры, такой как транспорт, магазины, бизнес-центры, повышает привлекательность объекта

  • Юридическая чистота объекта: отсутствие правовых споров или обременений повышает стоимость недвижимости

  • Физическое состояние: технические характеристики здания, наличие современных коммуникаций и инженерных систем также играют важную роль.

Ликвидационная стоимость — это оценка стоимости актива в случае его срочной продажи, обычно в условиях форс-мажора или при необходимости быстро реализовать актив. Она обычно ниже рыночной стоимости, так как предполагает снижение цены для ускорения продажи.

Как выгодно оценить стоимость коммерческой недвижимости

Чтобы увеличить стоимость квартиры в оценочном отчете, можно предпринять следующие шаги:

  • Проведение ремонта. Обновление интерьера, качественный ремонт, современные отделочные материалы могут существенно повысить оценочную стоимость недвижимости. Важно учитывать, что ремонт должен быть выполнен аккуратно и соответствовать современным требованиям к жилью

  • Улучшение инфраструктуры объекта. Добавление дополнительных удобств, таких как системы кондиционирования, улучшенное освещение, современные системы безопасности, может повысить стоимость

  • Перепланировка. Оптимизация пространства путем перепланировки, которая позволяет более эффективно использовать доступную площадь, также может добавить ценности вашему объекту недвижимости

  • Легализация изменений. Убедитесь, что все изменения или улучшения в вашей квартире юридически оформлены. Легализация перепланировок и других изменений может существенно повлиять на оценочную стоимость, так как устраняет правовые риски для будущих владельцев

  • Улучшение внешнего вида здания. Поддержание хорошего состояния фасада и прилегающей территории также может увеличить стоимость недвижимости. Это включает в себя ремонт фасада, благоустройство придомовой территории и подъездов

  • Документация и полная история объекта. Наличие полного пакета документов, включая историю ремонтов, документы на право собственности, а также другие важные бумаги, помогает повысить доверие к объекту и, соответственно, его оценочную стоимость.

Применение этих мер позволит не только улучшить визуальное и функциональное состояние недвижимости, но и повысить её стоимость в глазах оценщика и потенциальных покупателей.

Финансовая компания "Третий Рим" предлагает полный спектр услуг для юридических лиц, включая консультации и помощь в получении кредитов и ипотечных займов. Одним из ключевых направлений работы компании является помощь в оценке коммерческой недвижимости для получения залогового кредита.

Подписывайтесь на наш Телеграм канал, чтобы быть в курсе актуальных новостей!



Кредит под залог коммерческой недвижимости

Узнать условия

Читайте также