Как не платить налог с продажи квартиры?

Продажа квартиры предполагает получение прибыли. Полученные деньги облагаются налогом. Его размер - 13%. Действующее налоговое законодательство допускает освобождение от выплат в ряде случаев. 

Как рассчитывается налог с продажи квартиры?

При продаже недвижимости полученная прибыль облагается стандартным налогом в размере 13%. Продавец при этом должен будет подать в ФНС декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года. Налог уплачивается до 15 июля. Предварительно отчет будет проверен сотрудниками ФНС.

Налог платится не со всей суммы продажи. Он взыскивается только с полученной прибыли. Например, имущество было приобретено в 2020 году за 1000000 рублей. В 2022 году квартира продается за 1100000. Собственник получает выгоду на сумму в 100000 рублей - налог будет платиться именно с этих средств. Если недвижимость продается за те же деньги, то и налог уплачивать не придется.

Если продавец не является налоговым резидентом РФ, размер налога возрастает с 13 до 30%. Лицо теряет такой статус, если находится за пределами страны более 182 суток за 12 месяцев.

Когда налог не платится?

Налог с продажи квартиры не придется платить, если срок владения составляет как минимум 3 года. При этом имущество должно стать собственностью на следующих основаниях:

• Наследование или дарение от близкого родственника, а именно - детей, родителей, родных братьев и сестер, супруга, бабушек и дедушек.

• Приватизация. Воспользоваться бесплатной приватизацией можно один раз в жизни. 

• Пожизненное содержание с иждивением. 

Трехлетний срок также применяется, если продается единственная недвижимость или доля в ней (при условии продажи в течение 90 дней с момента приобретения). Еще одна ситуация - продажа жилья, приобретенного по договору долевого участия. При этом срок отсчитывается с момента оплаты дольщиком суммы, а не с момента оформления его права в Росреестре.

В остальных случаях применяется срок в 5 лет. По истечению этого периода, независимо от способа и основания приобретения недвижимости, налог платить не придется. 

Как не платить налог с продажи квартиры или иной недвижимости?

Основной способ не платить налог при продаже квартиры - выждать срок в 3 или 5 лет, в зависимости от основания приобретения объекта. Ситуации, когда применяется трехлетний период, ограничены. Это приобретение от близкого родственника на безвозмездной основе, приватизация или договор пожизненного содержания. Кроме того - продаже единственного жилья и квартиры, приобретенной по ДДУ.

В остальных случаях придется ждать 5 лет. Не всегда это возможно, поэтому стоит рассмотреть иные возможности:

• Продажа по цене, равной или меньшей стоимости покупки. В таком случае прибыль отсутствует. Соответственно, налог не начисляется вовсе. Декларацию подать придется - она будет нулевой.

• Реализация по цене до 1 миллиона рублей. Это маловероятно, но возможно. Например, если продается часть домовладения, комната или небольшая квартира в некоторых субъектах РФ. Но здесь нужно учитывать и кадастровую стоимость. Если стоимость продажи меньше, чем 70% от кадастровой цены, применяется этот уменьшающий коэффициент.

Для уменьшения размера налога рекомендуется воспользоваться налоговым вычетом. 

Налоговый вычет. Как использовать?

Первый способ уменьшить налогооблагаемую базу, то есть сумму, с которой придется уплатить 13% - уменьшить ее на 1 миллион рублей. Например, квартира была продана за 1100000 рублей - налог платится только со 100000 рублей. 

Важно! Гражданин должен выбрать, какой вариант начисление ему выбирать: уменьшить сумму на 1000000 или вычесть стоимость покупки. Все зависит от того, какой метод выгоднее в конкретном случае.

Если имущество находится в долевой собственности, сумма вычета распределяется между всеми владельцами пропорционально их частям. Например, квартира принадлежит двум гражданам, одному - ⅖, другому - ⅗. Она продается за 4000000 рублей. Первый получает 1600000 рублей, второй - 2400000 рублей. Соответственно, первый вправе вычесть 400000 с налогооблагаемой базы, а второй - 600000 рублей. 

У продавцов нет иных вариантов получения налоговых вычетов при продаже квартиры. Получить возмещение за покупку вправе приобретатель, подав в ФНС заявление.  

Особенности налогообложения, если недвижимость получена по наследству

При продаже квартиры или иных недвижимых объектов, полученных по наследству, нужно учитывать несколько факторов:

• Право собственности считается с момента открытия наследства, а не дня регистрации объекта в Росреестре. Это важно для отсчета трехлетнего периода, после которого собственник освобождается от налога при продаже.

• Если ранее лицу принадлежала часть квартиры, то дата рассчитывается с момента приобретения изначальной доли. Правило распространяется и на случаи наследования совместно нажитого имущества.

• При расчете налога размер налогооблагаемой базы можно уменьшить, подтвердив расходы наследодателя на приобретение. Например, предоставив в ФНС его договор купли-продажи.

Если подтвердить расходы наследодателя не получается, можно использовать налоговый вычет на сумму в 1000000 рублей.

Каждый случай рассматривается индивидуально. В одном лучше дождаться окончания трехлетнего или пятилетнего периода, в другом - воспользоваться вычетом. При этом нужно всегда соблюдать сроки подачи декларации и не игнорировать обязанность подачи отчета. В противном случае, помимо налогов придется платить штраф.

С целью экономии средств рекомендуется хранить любые документы, подтверждающие расходы на недвижимость. При их отсутствии договор можно восстановить, получив копию в ФНС. Строго не рекомендуется продавать имущество и указывать в тексте сниженную сумму - это увеличит расходы на налогообложение при реализации.