Сложный вопрос выбора между первичным жильем и вторичным рынком по-прежнему волнует сотни тысяч жителей Москвы и других российских городов. Мы анализировали преимущества и недостатки каждого из вариантов, чтобы облегчить вам процесс принятия правильного решения.
Что такое ипотека на вторичное жилье и на новостройку?
Вторичное жилище обычно представляет собой комфортные, уже сложившиеся районы с развитой инфраструктурой и возможностью немедленного заселения после приобретения. Жилплощадь готова к проживанию без дополнительного ремонта. Вы можете сразу там зарегистрироваться, но перед сделкой необходимо детально изучить историю прав собственности.
Продавцы стремятся получить за свою недвижимость максимально возможную сумму. Обычно это единственная жилплощадь владельца, которую он оформлял с любовью и ухаживал за её состоянием. Часто продажа квартиры происходит с целью приобретения другой недвижимости, что способствует повышению цены и замедлению процесса продажи.
Первичное жилье представляет собой современные апартаменты с продуманными планировками, сделки по которым проходят максимально открыто и безопасно, особенно при использовании эскроу-счетов для расчетов.
Застройщик предлагает к продаже множество квартир, часто в рамках нескольких одновременных строящихся проектов, каждый из которых требует финансирования. Застройщик заинтересован в максимально быстрой продаже большого количества апартаментов. Умеренная наценка на жилье может принести ему значительно большую прибыль сейчас, нежели возможность продать те же квартиры по более высокой цене позднее.
Какие основные различия между ипотекой на вторичное жилье и на новостройку?
Вот таблица, отражающая основные различия между ипотекой на вторичное жилье и на новостройку:
|
Критерий |
Ипотека на новостройку |
Ипотека на вторичное жилье |
|
Прозрачность сделок |
Использование эскроу-счетов обеспечивает прозрачность. |
Необходимость тщательной проверки истории собственности. |
|
Ценообразование |
Низкие цены на начальных этапах, повышение к завершению. |
Обычно стабильные или высокие цены. |
|
Качество и инфраструктура |
Современные планировки, требуется развитие инфраструктуры. |
Готовая инфраструктура и доступность удобств. |
|
Готовность к проживанию |
Требуется отделка и установка удобств. |
Квартира готова к проживанию, минимум дополнительных вложений. |
Какие финансовые аспекты следует учитывать при выборе между вторичным жильем и новостройкой?
При выборе между вторичным жильем и новостройкой важно учесть ряд финансовых аспектов:Стоимость квадратного метра:
-
В столичных городах цена за квадратный метр в новостройках может быть ниже, чем в вторичном жилье. Например, в Москве средняя стоимость квадратного метра в новостройке составляет около 321 тысячи рублей, тогда как во вторичном сегменте — примерно 357,5 тысячи рублей. В Санкт-Петербурге ситуация обратная: новостройки стоят дороже вторички.
Инвестиционный потенциал:
- Вложение средств в новостройку на этапе земляных работ может привести к увеличению стоимости квартиры на 15-30% к моменту её сдачи, предоставляя возможность получения значительной прибыли по сравнению с традиционными банковскими вкладами.
Ипотечные ставки:
- Кредитные ставки на строящиеся объекты часто ниже благодаря государственным программам поддержки, таким как льготные ипотеки для определённых категорий граждан. Например, ипотечные ставки могут колебаться от 3% до 5% в рамках специальных предложений, в то время как стандартные ставки на вторичное жилье обычно выше.
Сопутствующие расходы:
- Покупка новостройки влечёт за собой дополнительные расходы на оформление и отделку квартиры. Приобретение вторичного жилья может сопровождаться необходимостью титульного страхования, что также увеличивает финансовую нагрузку.
Риски и возможности:
- Инвестиции в новостройку связаны с рисками задержки сдачи объекта и изменения стоимости жилья в процессе строительства.
Вторичное жилье предлагает более предсказуемую стоимость и меньше юридических рисков, связанных с переходом права собственности.
Какие риски сопряжены с ипотекой на вторичное жилье и на новостройку?
Приобретение вторичного жилья часто связано с правовыми рисками, связанными с историей собственности предыдущих владельцев. Например, нередки случаи, когда на жильё наложены обременения или аресты из-за задолженностей бывших владельцев по кредитам или коммунальным платежам. Эти правовые нюансы могут не только задержать процесс покупки, но и привести к дополнительным расходам на юридическое сопровождение сделки. Также важно титульное страхование, которое защищает нового владельца от возможных претензий третьих лиц. Несмотря на то, что банк может одобрить ипотеку без этой страховки, она представляет собой важную защиту в первые три года после покупки, когда возможны иски от неучтенных наследников или других претендентов.
Риски новостройки
Ипотека на новостройку несет в себе риски, связанные с задержками в строительстве. Это особенно актуально для квартир, приобретаемых на этапе котлована или строительства. Задержка сдачи объекта может серьезно увеличить финансовую нагрузку на покупателя, поскольку в этот период приходится одновременно платить и аренду за временное жилье, и ипотечные взносы по квартире, которая еще не готова. Страховка в этот период не оформляется, и если произойдет что-то с объектом до его ввода в эксплуатацию, покупатель рискует потерять все вложенные средства.
Общие риски страхования
Для обеих категорий жилья актуален риск, связанный с отказом от страхования жизни и здоровья, который может увеличить стоимость ипотеки. Хотя этот вид страхования не обязателен, он может снизить ипотечную ставку и предоставить дополнительную защиту в случае потери трудоспособности заемщика.
Отказ от такого полиса увеличивает финансовую уязвимость заемщика перед лицом неожиданных жизненных обстоятельств.
Экономическая изменчивость
Изменения в экономической ситуации и политике центральных банков влияют на ипотечные ставки. Например, повышение ключевой ставки центральным банком приведет к увеличению ежемесячных платежей по ипотеке. Это касается как новостроек, так и вторичного жилья, делая планирование бюджета более сложным и рискованным для заемщика.
Какие преимущества и недостатки имеет ипотека на вторичное жилье по сравнению с новостройкой?
Все описанные варианты обладают своими особенностями, заметными в долгосрочной перспективе. Третий Рим в сотрудничестве с специалистами провел анализ их достоинств и недостатков.
Новостройки: преимущества:
-
Новизна помещения
-
Промо-акции и сниженные цены от разработчиков
-
Современные жизненные стандарты
-
Недавно созданная инфраструктура вокруг жилого комплекса
-
Возможность купить квартиру с вместительной гардеробной и несколькими ванными комнатами
-
Подземные автостоянки
-
Варианты квартир с предварительной отделкой
-
Отсутствие необходимости в правовой проверке и предыдущей истории жилья
-
Выбор квартиры в новом доме Недостатки:
-
Может быть отложен срок сдачи дома
-
Продолжительное время оформления права собственности
-
Задержки с регистрацией по месту жительства
-
Шум от ремонтных работ соседей в первые годы после завершения строительства
-
Чаще всего новые жилые комплексы находятся на окраинах
-
Перед принятием окончательного решения рекомендуется изучить рынок: выгодные условия доступны как на новое, так и на вторичное жилье. Стоит отметить, что цена на первичное жилье зависит от времени до сдачи объекта: ближе к дате — выше стоимость за квадратный метр.
Субсидированные ипотечные программы преимущественно предназначены для новостроек, что снижает процентные ставки в сравнении с покупкой на вторичном рынке.
Также стоит учитывать, что новостройки, приобретённые не от застройщика, а от частного лица, не входят в рамки льготных программ. Но недавно Сбербанк предложил возможность оформить льготную ипотеку на готовое или строящееся жилье от продавцов-индивидуальных предпринимателей.
Вторичное жилье: преимущества:
-
Возможность немедленного заселения и регистрации
-
Более развитая инфраструктура района
-
Возможность торговаться с продавцом
-
Возможность избежать ремонта или покупки мебели на первое время
Недостатки:
-
Стандартные планировки
-
Изношенные коммуникационные системы
-
Необходимость проверки юридической чистоты и истории жилья
-
Чаще всего расположение в старых жилых районах
-
Требует значительных затрат на ремонт
-
Риск столкнуться с непредсказуемыми соседями
При выборе квартиры в новостройке вам предоставляется возможность выбрать этаж и вид из окон, быть первым владельцем без негативной истории жилья, а главное — воспользоваться низкой процентной ставкой за счёт государственной поддержки. Преференции по ипотеке в новостройках действует на протяжении всего срока кредитования. Средства инвесторов находятся на эскроу-счетах до момента ввода дома в эксплуатацию, что гарантирует безопасность покупки.
На что следует обратить внимание при выборе вторичного жилья для ипотеки?
Инвестиция в имущество — это серьёзное решение, потребующее тщательного анализа всех деталей: начиная с подбора апартаментов и заканчивая регистрацией контракта перехода права собственности. Разъясним, куда направить внимание при выборе помещения на вторичке и как пройти процедуру оформления ипотеки.
Вторичка — что это?
Сектор вторичного жилья охватывает объекты недвижимости, для которых уже осуществлена и зарегистрирована регистрация прав собственности в Росреестре, то есть у которых уже имеется владелец. В ходе торговли апартаменты становятся «переходными», отсюда и прозвище «вторичка».
Сектор вторичной недвижимости не ограничен лишь старыми зданиями; это могут быть и новые строения, где владелец уже зарегистрировал права. Исходным владельцем может быть физическое лицо, организация или застройщик.
С чего начать отбор апартаментов
Зачастую покупателю сложно определить, с чего начать поиск нужного жилья. Сначала установите ключевые параметры выбора:
-
Выясните цель приобретения апартаментов: для проживания или вложения капитала? От этого зависит вид недвижимости (коммерческая или жилая), её местоположение, размер и другие свойства.
-
Осмотрите сектор недвижимости через тематические ресурсы: Циан, Яндекс.Недвижимость, Авито и другие. Потратьте время на выбор удобной для вас планировки и изучите цены на апартаменты с нужным количеством комнат. Таким образом, вы сформируете реалистичные ожидания от предстоящей покупки.
Наиболее популярные типы планировок:
– Студия малогабаритная апартаменты, где нет разделений между жилой зоной и кухней, кроме туалета.
– Изолированная, где каждая комната имеет собственный доступ к коридору или холлу.
– Смежная - типично для двухкомнатных апартаментов: вход в одну комнату через другую.
– Свободная планировка допускает возможность изменения планировки по желанию владельца. Разрешение на переустройство и/или перепланировку необходимо получить, подробности читайте в статье.
-
Определите бюджет, который вы готовы инвестировать в покупку жилья, исходя из своих финансовых возможностей и рыночных цен на недвижимость. Большинство покупателей не имеет полной суммы для покупки апартаментов, поэтому обращается к ипотеке. Удобный месячный платёж — 25-30% от общего бюджета, чтобы средств хватало на обеспечение приемлемого уровня жизни.
Если бюджет установлен и в вашем воображении уже сложилось представление о желаемых апартаментах, переходите к следующему этапу — выбору района.
Район проживания — на чем\\ сосредоточить внимание?
Выберите один или несколько районов для проживания. Возможно, подходящий район уже выбран, если цель покупки связана с местом проживания. Если нет, обратите внимание на следующие факторы:
— Транспортная доступность. Оцените время на путь до ключевых мест, например, до работы. Если пользуетесь общественным транспортом, изучите маршруты до метро или остановок, количество маршрутов, их регулярность, загруженность дорог в разное время.
— Инфраструктурные объекты. Ориентируйтесь на ваши критерии и нужды. Это может быть наличие определённых магазинов в районе, удалённость от аптек, медицинских учреждений. Для водителей важно наличие парковочных мест, для семей — детских садов, школ и игровых площадок.
— Экология. Существенный фактор, влияющий на здоровье.
Изучите экологическую ситуацию в районе, проверьте, нет ли рядом заводов или других промышленных предприятий.
Какой тип дома выбрать для покупки вторичного жилья?
Сосредоточьте внимание на технологии строительства дома, они напрямую влияют на его свойства.
— Монолитный дом возводится из железобетона, обычно облицовывается навесными панелями. Несущая функция ложится на каркас, а не стены, что позволяет без труда провести перепланировку или переустройство жилья. В таких зданиях обычно высокая слышимость, но хорошая теплоизоляция.
— Панельный дом строится из панелей с тепло- и звукоизолирующими материалами. Дома, возведённые до 2000 года, известны как «хрущёвки», более новые строения намного комфортнее и уютнее. Характеристикой таких зданий становится высокая слышимость и потери тепла.
— Кирпичный дом считается более качественным и дорогостоящим. Кирпич отлично сохраняет тепло и обеспечивает хорошую звукоизоляцию, но провести перепланировку будет сложно, так как большинство стен несущие.
При осмотре выбранного здания обратите внимание на общее состояние конструкции и прилегающую территорию, оцените уровень влажности и шумоизоляции в помещении.
Выбор апартаментов
Уточнение района и типа дома позволят сократить список потенциальных апартаментов. Воспользуйтесь услугами агента по недвижимости или подберите жильё самостоятельно через специализированные интернет-площадки: Циан, Яндекс.Недвижимость, Авито и другие.
Обратите внимание на параметры, важные лично для вас. Например, важными могут быть:
— площадь помещения — количество комнат в апартаментах, их размер и взаимное расположение — число и расположение окон;
— вид из окон, солнечная ли сторона
— количество санузлов и их конфигурация (совмещённые или раздельные, с ванной или душем)
Отфильтруйте вторичное жильё, соответствующее вашим критериям, и запланируйте его осмотр.
На что обратить внимание при осмотре апартаментов?
В процессе выбора апартаментов не стесняйтесь задавать все интересующие вас вопросы. Чтобы не упустить что-то важное, заранее составьте список вопросов.
Что необходимо проверить:
-
новизна ремонта;
-
давление воды — состояние сантехники, труб, радиаторов, например, наличие коррозии или течей — состояние электропроводки, функциональность выключателей и розеток — наличие плесени или грибка
-
герметичность окон;
-
наличие нежелательных "соседей": насекомых и прочих
-
соответствие квартиры плану, отсутствие несанкционированных перепланировок или изменений.
Если вам понравилось жильё, не спешите заключать сделку. Внимательно проверьте все документы, чтобы избежать неприятностей или обмана.
Подписывайтесь на наш Телеграм канал, чтобы быть в курсе актуальных новостей!
